Quando o assunto é avaliação de imóveis, tenha a certeza de que o procedimento não é tão simples quanto possa parecer, mas é algo essencial. Para começo de conversa, qualquer avaliação de imóveis exige um bom conhecimento de mercado e um bom “feeling”para gerar a precificação, seja de uma casa, terreno, apartamento, chácara, edifício ou estabelecimento comercial.
Diferente do que alguns pensam, avaliar um imóvel não é apenas definir o valor para venda. Vai bem além disso. É preciso analisar o segmento e o perfil do imóvel, com o objetivo de chegar a uma conclusão que seja compatível com o mercado. Essa fase representa também um momento importante para fortalecer os laços de confiabilidade entre o dono do imóvel e o corretor.
E para que tudo seja feito de forma eficiente, algumas dicas são valorosas. Acompanhe.
Esteja atento ao mercado imobiliário
O ponto de partida para uma boa avaliação é dominar o mercado local. O corretor precisa conhecer bem o setor, ficar sempre atento às constantes transformações na área, entender quais os perfis de imóveis estão em alta, ter uma boa noção dos valores praticados na região, além de ter pleno conhecimento do setor de construção civil do município onde o imóvel se encontra. Conhecer as peculiaridades, as atividades e aqueles cantinhos que só os moradores do bairro conhecem é um importante diferencial para o êxito na negociação.
Além disso, estar próximo a escolas, hospitais, restaurantes e shoppings agrega muito valor ao imóvel, sem contar as questões de acesso e segurança. Conheça e converse com os vizinhos e comerciantes locais, essa é a chamada pesquisa de campo.
Comece pelo terreno e depois avalie a edificação
Uma boa dica é pesquisar o valor de terrenos similares na região. Se não for possível, multiplique o valor médio do metro quadrado pelo tamanho do terreno. Uma boa saída para encontrar o preço base é pesquisar o IPTU do imóvel. Analise bem as características do terreno avaliado. Por exemplo: veja se está em uma posição boa ou se possui um forte declive.
Concluído, avalie a edificação. Analise o estado de conservação do imóvel, o acabamento, a arquitetura e o tempo de construção. Verifique também eventuais ruídos, estrutura do bairro, posição do sol, ventilação e até a vizinhança. Pode acreditar, todas estas informações são relevantes para avaliar um imóvel.
Compare com outros imóveis
Para realizar a avaliação de um imóvel de maneira justa e coerente é essencial que o corretor conheça muito bem todos os pontos positivos e negativos da edificação. Feito isso, é aconselhável comparar o imóvel avaliado com outros similares. Considere, especialmente, a valorização nos últimos cinco anos. Quanto maior ela tiver sido, mais vale o investimento.
Vale destacar que um corretor só pode avaliar imóveis através do método comparativo. Para fazer avaliações técnicas é preciso ter concluído o curso de Técnico em Avaliação de Imóveis, oferecido pelo Secovi do seu Estado.
Transparência, sempre.
É muito comum o cliente já ter uma avaliação prévia e um preço em mente. Caso isso aconteça, não conteste. Se o valor estiver muito acima do mercado, sinalize que ele pode enfrentar dificuldades para vender o imóvel.
Aconselhe que ele atualize a avaliação e fale dos critérios que serão utilizados. Sempre adote um tom calmo e uma linguagem fácil para esclarecer todas as dúvidas do cliente. Certamente ele será receptivo aos seus conselhos se a sua abordagem for adequada e bem embasada.
Garagem, um item importante que deve ser considerado
Um imóvel sem garagem pode acarretar uma perda de até 30% do seu valor final. Já os que tem mais de uma vaga podem oferecer um acréscimo de até 10%. Em certas cidades o valor de uma vaga na garagem pode superar R$ 40 mil. Logo, vale a pena se atentar a isso.
Agregue pelo menos 10% ao valor mínimo pretendido
Essa é uma técnica interessante para quem não quer ganhar abaixo do valor mínimo: ponha sempre pelo menos 10% sobre ele. Assim você, corretor de imóveis, tem uma boa margem de negociação e pode realizar a venda pelo valor que o imóvel realmente vale.
Considere a urgência do negócio
Você pode usar o tempo a seu favor. Diversos proprietários demonstram urgência em vender o imóvel, definindo prazos fixos para que a negociação seja fechada. Nesse caso, o valor do imóvel deve ser menor para uma venda a ser feita em quatro meses, por exemplo, do que um que tenha até dois anos para ser vendido.
Analise a área de lazer
Um imóvel que tenha área de lazer coberta é mais valorizado do que outro com as mesmas características, na mesma localização, mas que não tenha esse diferencial.
A valorização pode chegar a até 20%, dependendo do perfil e do tamanho da área.
Veja a estrutura e as reformas
Normalmente quem compra um imóvel pensa em realizar alguma reforma, logo o estado em que se encontra influencia diretamente no preço. Rachaduras e infiltrações na parede, por exemplo, podem comprometer a estrutura. Analise todas as reformas que foram feitas ou que são necessárias. O público está cada vez mais exigente e pode tentar depreciar o imóvel por causa de reformas básicas. Cruze estes dados com a idade da casa ou apartamento para chegar a um valor justo. O ideal é sempre fazer os reparos necessários antes de colocar o imóvel à venda.
Acabamentos são determinantes na avaliação
Alguns imóveis possuem acabamentos personalizados, como revestimentos especiais, colunas de mármore, materiais de demolição ou tijolos antigos à vista, azulejos diferenciados, portas e janelas em madeira de lei, entre outros itens. Todos eles devem ser considerados e influenciam no valor final do imóvel.
E então, gostou das dicas? Continue nos acompanhando e até o próximo artigo.